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Depuis de nombreuses années, la société civile immobilière (SCI) se révèle être un puissant outil patrimonial tant sur le plan de la gestion que de la transmission. Est-elle vraiment adaptée à toutes les situations ? Quels sont les avantages pour un non-résident d’y recourir ?
Qu’est-ce qu’une SCI ?
La Société Civile Immobilière est une société constituée entre 2 associés au minimum qui a pour objet la gestion des biens immobiliers, bâtis ou non, dont elle est propriétaire ou dont elle a la jouissance.
Comme l’indique son intitulé, la SCI a une activité de nature civile, elle ne peut donc se livrer à des opérations de natures commerciales comme la location meublée.
Depuis la loi du 13 juillet 1967, il n’existe que deux activités civiles en matière immobilière :
- L’achat de terrains en vue de leur revente après construction,
- La location d’immeubles nus (la location meublée demeure possible dans une SCI mais aurait pour conséquence de soumettre la SCI à l’impôt sur les sociétés – article 206-2 du Code général des impôts)
La constitution de la SCI obéit à des règles particulières, qui sont identiques que vous soyez résident fiscal français ou non.
Pourquoi recourir à une SCI pour acheter un bien immobilier ?
La SCI permet de détenir un patrimoine immobilier, ou financier, et d’en assurer la gestion. La forme sociétaire permet ainsi d’éviter l’indivision et les conflits. Le principal but de la SCI est de protéger le couple et de favoriser la transmission à la première génération. Il faut donc veiller à ce que les statuts protègent les époux de leur vivant, et simplifient la gestion entre les héritiers, une fois la succession réglée. L’assurance d’être seuls décideurs dans la gestion de son patrimoine grâce à la société civile permet donc aux époux d’anticiper au mieux leur transmission.
Comment financer l’acquisition d’un bien par une SCI ?
En pratique, rares sont les banques qui acceptent d’octroyer un financement aux non-résidents. Si vous recourez à la SCI, la banque sera rassurée car le client sera une société civile de droit français, ce qui peut faciliter les choses en cas de contentieux. Toutefois, elle va examiner et analyser la situation personnelle des associés personnes physiques : les associés non-résidents seront donc souvent amenés à se porter caution.
Certains établissements sont spécialisés dans le financement des non-résidents. La forme sociétaire ne doit donc pas être un frein à votre investissement si vous êtes non-résident fiscal français.
Quelle est la fiscalité applicable à une SCI ?
SCI à l’IR ou à l’IS, que choisir ?
- La SCI peut être soumise à l’impôt sur le revenu : ce sont les associés qui sont alors directement imposés sur leur quote-part,
- Si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, c’est la société qui est alors imposée comme une société commerciale classique.
Pour l’achat d’un bien situé en France, il est généralement recommandé d’opter pour le régime de l’impôt sur le revenu.
Comment seront imposés les revenus de la SCI ?
Pour plus d’informations quant à la fiscalité applicable aux revenus fonciers, nous vous invitions à consulter notre article « Imposition expatriés revenus fonciers - La fiscalité de la location nue applicable aux non résidents ».
Acheter un immeuble en SCI coûte-t-il plus cher qu’acheter en direct ?
Que vous soyez résident fiscal français ou non, que vous achetiez en direct ou par le biais d’une SCI, les frais d’acquisition sont identiques pour tous dès lors que vous achetez un immeuble situé en France (articles 683 et 1964 D du CGI).
Suis-je redevable d’un impôt en cas de revente de l’immeuble détenu par la SCI ?
Lors de la cession de l’immeuble, une plus-value peut éventuellement être due, dès lors que le prix de vente est supérieur au prix d’acquisition.
La plus-value réalisée à l’occasion de la vente d’un immeuble situé en France par une société civile immobilière de droit français, dont les associés sont non-résidents, est imposée en France.
- Si l’associé de la SCI est une personne physique, le taux de prélèvement sera de 19%, quelle que soit sa résidence fiscale,
- Si l’associé de la SCI est une personne morale, le taux d’imposition est égal au montant de l’impôt sur les sociétés.
A l’impôt dû, s’ajoutent des prélèvements sociaux :
- Pour les résidents de l’Espace Economique Européen (pays de l’UE + Norvège + Lichtenstein et la Suisse) : exonération de CSG et de CRDS. Toutefois, un prélèvement de solidarité de 7,5% sera dû.
- Pour les autres personnes non-résidentes fiscalement en France, le taux des prélèvements sociaux s’élève à 17,2%.
NB : Pour les cessions d’immeubles détenus en France par des non-résidents français, un représentant fiscal accrédité devra être désigné dès lors que le prix de cession excède 150 000 €.
Suis-je redevable d’un impôt en cas de cessions des parts de la SCI ?
- Si la société est à prépondérance immobilière :
Le non-résident est passible de l’impôt en France, sauf si une convention fiscale internationale retire à la France le droit de l’imposer.
Il faut donc rechercher systématiquement l’existence de conventions internationales car les règles sont très différentes en fonction des pays.
- Si la société n’est pas à prépondérance immobilière :
Dans ce cas, la plus-value sur la cession des parts est exonérée en France.
Là encore il fait toujours veiller à rechercher si une convention internationale s’applique.
NB : une société à prépondérance immobilière est une société dont l’actif est constitué pour plus de 50% de sa valeur de biens immobiliers situés en France.
Quelle est cette fameuse taxe de 3% ?
Lorsqu’une SCI détient un immeuble en France au 1er janvier de l’année d’imposition, elle est redevable d’une taxe de 3% (article 990 du CGI).
Toutefois, cette taxe n’est pas due si la SCI donne des immeubles en location, et qu’elle dépose dès lors la déclaration n°2072 auprès de l’administration fiscale.
IFI non résident : en qualité de non-résident, suis-je redevable de l’Impôt sur la Fortune Immobilière ?
En tant que non-résident, dès lors que le montant net de vos actifs immobiliers situés en France - détenus directement ou via une SCI - est supérieur à 1 300 000 euros, vous êtes redevable de l’impôt sur la fortune immobilière.
L’IFI est calculé de la même manière que pour les résidents en France. Néanmoins, le mécanisme du plafonnement de l’IFI ne s’applique pas aux personnes physiques non domiciliées en France.
Ai-je des obligations déclaratives quand je détiens un bien en SCI ?
- Obligation de déposer une déclaration n°2042, qui sert à déclarer l’ensemble des revenus issus des propriétés (pour les SCI soumises à l’impôt sur le revenu).
- Obligation de déposer une déclaration de résultats n°2065, pour les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés.
- Obligation de déposer une déclaration IFI dès lors que la valeur nette du patrimoine immobilier détenu en France excède le seuil de 1 300 000 €.
Pour davantage d’informations sur le dépôt des déclarations relatives aux revenus fonciers, nous vous invitions à consulter notre article « revenus fonciers pour un non-résident ».
La transmission à titre gratuit (donation ou succession)
Que se passe-t-il si je décide de donner mes parts ou si je décède ?
Si le défunt (ou le donateur) est non-résident, il faut distinguer deux situations :
- Si l’héritier ou le donataire n’est pas résident fiscal français, seuls les biens situés en France sont imposables,
- Si l’héritier ou le donataire est résident fiscal français, les biens étrangers sont imposables en sus des biens français, dans la mesure où l’héritier (ou donataire) a été domicilié en France pendant au moins six ans au cours des 10 dernières années.
Les parts d’une SCI soumise au droit français sont des biens français. En ce sens, elles seront donc nécessairement imposables en France si elles font l’objet d’une transmission par voie de donation ou de succession.
Enfin, les immeubles situés en France sont soumis à l’impôt français, même s’ils sont détenus au travers d’une SCI.
Des conventions fiscales internationales peuvent exister et venir modifier les règles d’impositions des transmissions à titre gratuit de parts de sociétés civiles françaises par des non-résidents. Ces conventions ont pour but d’éviter une double imposition. Il est donc impératif de s’y référer.
