Amortissement loueur meublé non-professionnel : comment le calculer ?

Qu’est-ce que l’amortissement ? L’amortissement consiste à répartir le coût d’un élément d’actif sur sa durée d’utilisation prévue par l’entreprise, lorsque celle-ci est limitée dans le temps en raison d’un critère physique (usure), technique (obsolescence), juridique (période de protection légales ou contractuelle) et économique (cycle de vie des produits générés).

Amortissement loueur meublé non professionnel

Le contribuable qui loue en meublé et est soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) peut déduire, sous certaines conditions, les amortissements liés aux immobilisations affectées à l’activité de location meublée.

Pour cela, il est nécessaire que le loueur exerçant à titre individuel inscrive les locaux loués à l’actif du bilan de sa société. S’il ne le fait pas, le loueur en meublé perd alors la possibilité de déduire les principales charges déductibles.

Afin de comprendre le mécanisme de calcul de l’amortissement loueur meublé non professionnel, il convient de distinguer l’amortissement fiscal de l’amortissement comptable.

Loueur meublé non professionnel amortissement fiscal

L’amortissement fiscal est un dispositif fiscal ayant pour objectif d’inciter à l’investissement. Les biens inscrits à l’actif immobilisé ne peuvent en principe pas faire l’objet d’une déduction immédiate. En contrepartie, il est possible de passer des amortissements permettant d’opérer une déduction échelonnée dans le temps. Il s’agit donc d’une charge fiscalement déductible mais non décaissée, ce qui permet de réaliser une économie d’impôt.

Il convient cependant de respecter les règles du plan comptable général pour la pratique de l’amortissement fiscal.

Loueur meublé non professionnel amortissement comptable

L’amortissement comptable correspond quant à lui à la perte de valeur du bien pour une année déterminée : c’est la constatation comptable de la dépréciation de valeur d’un élément d’actif immobilisé.

Le loueur en meublé doit donc étaler le coût d’une immobilisation sur la durée d’utilisation prévue initialement et constater chaque année une dépréciation de sa valeur. Ces dotations correspondent à des charges d’exploitation portées à l’actif du bilan, en diminution de la valeur d’origine des éléments correspondants, et, déductibles des revenus locatifs.

Les règles comptables actuelles prévoient que toutes les immobilisations susceptibles d’être décomposées doivent être traitées selon la méthode d’amortissement par composant. Chaque composant de l’immobilisation, ayant une durée réelle d’utilisation différente de l’immobilisation, et devant être remplacé au cours de la durée d’utilisation de l’immobilisation doit donc être comptabilisé séparément dès l’origine de l’immobilisation. Il en est ainsi pour la toiture, les installations électriques ou encore les agencements intérieurs qui se déprécient bien plus rapidement que le gros œuvre de l’immeuble.

Il convient donc de définir les taux d’amortissement propres à chaque composant et de les distinguer de la valeur du terrain, qui, elle, ne peut faire l’objet d’aucun amortissement. Le choix doit donc être effectué au cas par cas.

Vous trouverez ci-après un tableau indicatif des taux généralement utilisés par les experts-comptables pour déterminer l’amortissement loueur meublé non professionnel : 

En tout état de cause, le calcul de l’amortissement loueur meublé non professionnel devra être fait par un expert-comptable afin d’éviter toute erreur d’appréciation et de déclaration auprès de l’administration fiscale.

Pour en savoir plus sur les différents régimes d'imposition de la location meublée, consultez notre article "Régime fiscal location meublé - quels sont les différents régimes d'imposition du dispositif ?"