Comment calculer son loyer en loi Pinel ?

Calcul loyer pinel : comment calculer son loyer en loi Pinel ? Le loyer d’un appartement Pinel ne peut pas être choisi au hasard. Il faut respecter des plafonds de loyer fixés par décret, en fonction de la zone géographique du logement Pinel. La surface à prendre en compte est également particulière.

Le calcul loyer Pinel s’effectue en plusieurs étapes :

1. Calcul loyer pinel : détermination de la surface à prendre en compte

Pour réaliser le calcul du loyer Pinel, il faut déterminer la surface pondérée du logement.

La surface pondérée est composée de la surface habitable du logement à laquelle on ajoute la moitié des annexes, dans la limite de 8m².

La surface habitable du logement s’entend de celle mentionnée à l’article R*. 111-2 du code de la construction et de l’habitation. Elle est composée de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte, pour la détermination de la surface habitable, de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80m.

Les annexes correspondent à l’ensemble des surfaces appartenant au logement et étant situées en dehors de l’appartement à savoir : terrasse, balcon, cour privative, loggia, patio, cave…

Les emplacements de stationnement et les garages ne sont pas pris en compte au titre des annexes et ne rentrent pas dans le calcul loyer pinel.

Explications par l’exemple :
Si un logement dispose d’une surface habitable de 80m2 et d’un balcon de 15m2, la surface pondérée sera calculée de la façon suivante : 80m² + (8 x 0,5) = 84m²

La surface des annexes à prendre en compte étant limitée à 8 m², on ne se base pas sur la surface réelle du balcon de 15 m².

2. Prise en compte du plafond loyer Pinel mensuel par mètre carré

Lorsqu’on réalise un investissement, on souhaite un maximum de rentabilité. Mais cela ne veut pas dire qu’on va fixer un loyer élevé pour espérer plus de bénéfices. Que cela soit pour un investissement Pinel effectué en France métropolitaine ou en Outre-mer, le montant du loyer mensuel par m² (charges non comprises), ne doit pas dépasser les plafonds suivants :

Plafond loyer Pinel 2020 pour la France : 

Plafond loyer Pinel 2020 pour l’Outre-mer :

3. Détermination du coefficient multiplicateur

Pour le calcul loyer pinel, il est nécessaire d’appliquer un coefficient multiplicateur. Ce dernier permet de tenir compte de la réalité du marché locatif, le loyer étant dégressif en fonction de la surface du logement.

Le coefficient multiplicateur dont la formule est fixée par l’Etat se détermine de la façon suivante : 19 / surface pondérée + 0,7

Le résultat ainsi obtenu doit être arrondi à la deuxième décimale la plus proche.

De plus, il est plafonné à 1,2. (Donc même si le calcul du coefficient vous donne un résultat de 1,65 par exemple, il faudra retenir 1,2 car la valeur ne peut excéder ce plafond)

4. Calcul loyer pinel - simulation

Une fois que la surface pondérée et que le coefficient multiplicateur ont été calculés, il suffit d’effectuer le cal loyer pinel de la façon suivante :

Loyer = Surface pondérée x Plafond de loyer Pinel x Coefficient multiplicateur

Explications par l’exemple :

Reprenons l’appartement de 80 m2 doté d’un balcon de 15m2

1. Calcul de la surface pondérée: 80 m² + (8 x 0,5) = 84 m²
2. Calcul du coefficient multiplicateur: (19/84) + 0,7 = 0,92
3. Détermination du plafond Pinel: l’appartement est situé à Montpellier, soit en zone A. Le plafond est donc de 12,95 €/m²
4. Calcul loyer pinel: 84 x 12,95 x 0,92 = 1 000,77€

Le montant mensuel du loyer de cet appartement Pinel sera donc de 1 000,77€ par mois (hors charge)

En plus de respecter un plafond de loyer Pinel par m2, le bailleur devra aussi vérifier que les locataires de son bien Pinel ne dépassent pas les plafonds de ressources Pinel fixés par décret. Pour en savoir plus, consultez notre article « Loi pinel revenu locataire - quels sont les plafonds de ressources pour un bien en loi Pinel ? »