Investir en location meublée non professionnelle ou investir en location nue ?

Investir en location meublée non professionnelle : est-ce plus avantageux qu’un investissement en location nue (logement vide) ? En fonction de vos souhaits, il faudra étudier les avantages de chacune des deux formules.

Investir en location meublée non professionnelle ou investir en location nue ? Les différences

Le nombre de contribuables désireux de recourir à l’investissement locatif ne cesse d’augmenter. Si l’emplacement du bien immobilier est un critère primordial pour la réussite d’un investissement immobilier, le choix de la fiscalité l’est également.

Plusieurs caractéristiques diffèrent entre la location vide et la location meublée notamment en ce qui concerne le régime fiscal, mais aussi la durée du bail, le délai de préavis, l’ameublement du logement…

Le choix entre la location meublée et la location nue se fera donc en fonction de nombreux critères.

Location meublée ou location nue : quelle fiscalité ?

Les revenus tirés d’une location meublée et ceux tirés d’une location vide sont deux catégories de revenus différentes. Le formulaire de déclaration auprès de l’administration sera donc différent. Si vous percevez des revenus d’un logement en location meublée et d’un autre logement en location nue, vous ne pourrez pas les indiquer dans la même déclaration.

Les revenus issus de la location meublée sont à déclarer dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Le loueur en meublé non professionnelle a le choix entre deux dispositifs : le régime réel ou le régime micro bic.

Les revenus tirés de la location nue doivent être déclarés dans la catégorie des revenus fonciers. Le bailleur a le choix entre deux dispositifs : le régime réel ou le régime micro foncier.

Location meublée ou location nue : quelle est la durée du bail ?

La durée du bail diffère entre les deux formules. Ainsi, pour une location meublée, le bail doit être d’un an minimum.

Pour une location nue, les locataires signent un bail appelé « 3-6-9 ». C’est à dire un bail de 3 ans, renouvelable.

Location meublée ou location nue : quel est le délai de préavis ?

Le délai de préavis est également différent, entre une location meublée et une location vide, que ce soit au niveau du bailleur ou du locataire.

Pour une location meublée, le locataire a un préavis d’un mois seulement. Et le bailleur dispose de 3 mois minimum pour donner congé au locataire.

Pour une location nue, le locataire a un préavis de 3 mois, ou de 1 mois si le logement se situe en zone tendue. Concernant le bailleur, ce dernier doit respecter un délai de 6 mois. Et le bailleur ne peut donner congé au locataire que pour vendre le logement, pour y habiter lui-même ou pour loger un membre de sa famille.

Tableau comparatif : investissement locatif lmnp contre investissement locatif nu

	Location nue	Location meublée non-professionnelle
Régime micro	Micro Foncier Abattement de 30% si recettes annuelles < 15 000 €	Micro BIC Abattement de 50% si les recettes annuelles < 72 500 €
Régime réel	Revenus fonciers (réel)	BIC (réel)
Option pour le réel	Option valable pour 3 ans et irrévocable durant cette période, puis reconductible annuellement	Option valable pour 1 an, reconductible tacitement
Charges déductibles	Déductibles : dépenses et travaux d’entretien de rénovation et d’amélioration Non déductibles : - Dépenses de construction, reconstruction et agrandissement - Frais d’acquisition Pas d’amortissement possible	- Dépenses et travaux courants d’entretien et de réparation - Frais d’acquisition Possibilité d’amortir le bien et les meubles le garnissant
Imputation du déficit	Imputation sur le revenu global dans la limite de 10 700 € (hors intérêts d’emprunt) à condition de maintenir la location en revenu foncier pendant 3 ans Imputation sur les revenus fonciers des 10 années suivantes de la fraction du déficit > à 10 700 € et du déficit résultant des intérêts d’emprunt	Aucune imputation sur le revenu global Imputation sur les BIC LMNP des 10 années suivantes
Détermination de la plus-value	Plus-values immobilières des particuliers	Plus-values immobilières des particuliers
Déclaration		Obligation de tenir une comptabilité et d’établir un bilan Les frais de comptabilité viennent en réduction de l’imposition
Mise en société	Pas de modification de l’imposition si location par une société civile	Passage à l’IS en cas de location par une société civile Recours possible à la SARL de famille avec option pour l’IR
Durée du bail	3 ans minimum	1 an minimum
Délai de préavis du locataire	- 3 mois minimum - ou 1 mois minimum (dans certaines zones géographiques)	1 mois minimum
Délai de préavis du bailleur	6 mois minimum	3 mois minimum

Il faut aussi avoir en tête qu’un logement meublé doit obligatoirement être équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

L'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 précise la liste du mobilier obligatoire. Pour en savoir plus, consultez notre article « LMNP meubles obligatoires : liste des meubles obligatoires d'un logement meublé »

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