Le régime de la location meublée applicable aux non-résidents

Nombreux sont les non–résidents à s’interroger sur leur faculté à bénéficier du régime attractif de la location meublée et à orienter leur stratégie d’investissement en ce sens. 

Quel est le statut juridique de la location meublée ?

En France, la loi ALUR du 24 mars 2014 a instauré un véritable statut des locations meublées, applicable tant aux résidents qu’aux non-résidents. 

La loi du 06 juillet 1989 en son article 25-4 a défini un logement meublé comme « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». Par la suite, un décret de 2015 a précisé que le mobilier devant composer le logement doit notamment comprendre une literie avec couette, l’électroménager, des tables et sièges, … 

A défaut de ces équipements, la location pourrait être requalifiée en location nue. Le régime fiscal de ces locations est expliqué dans notre note complémentaire : «La fiscalité des revenus fonciers applicable aux non-résidents ».

Quel est le statut fiscal de la location meublée ?

• Location meublée non résident - détermination de la loi applicable

Dans le cadre des relations internationales, des conventions fiscales ont été mises en place entre les états dans le but premier d’éviter la double imposition de mêmes revenus à la fois dans le pays de résidence du propriétaire du bien et à la fois dans le pays d’où les revenus ont leur source. 

A défaut de conventions fiscales le régime fiscal propre de chaque état s’applique, entraînant un risque de double imposition. 

En France, la loi est claire et dispose que les revenus de location immobilière sont imposés dans l’état où sont situés les biens. Aussi, les revenus issus d’un bien situé en France y seront imposés et selon la législation française en vigueur.

• Expatrié et location meublée - le régime applicable

En droit français, les revenus de location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ce statut offre l’avantage d’amortir comptablement les biens, permettant ainsi un impact fiscal moindre. 

S’agissant d’un revenu considéré comme commercial  la location meublée peut être exercée à titre professionnel ou non-professionnel. 

Récemment, la loi de Finance pour 2020 a fait évoluer les conditions de qualification des statuts de Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) et Professionnelle (LMP) en supprimant l’obligation d’inscription au Registre des Sociétés et du Commerce (RCS) pour relever du statut professionnel. 

Désormais un loueur en meublé est considéré professionnel dès lors qu’il remplit les deux conditions cumulatives présentes à l’article 155 du Code Général des Impôts (CGI) suivantes : 

- Les recettes annuelles de l’activité de location dépassent 23 000 € ; 

- Les recettes doivent excéder les autres revenus d’activité de l’ensemble du foyer fiscal. 

Une précision a été apportée par la doctrine administrative. 

Celle-ci indique que pour l’appréciation du plafond de 23 000 € sont considérées les recettes de source française qui excèdent les revenus soumis à l’impôt sur le revenu en France.

Pour les non-résidents, ces recettes sont appréciées en tenant compte de l’ensemble des revenus du foyer fiscal mais en se limitant aux seuls revenus imposables en France.

• Location meublée non résident : imposition des revenus issus de la location meublée

Les revenus des non –résidents issus de la location meublée vont être déterminés et imposés selon les règles de droit commun en vigueur. 

Aussi que les contribuables soient dans le régime LMP ou LMNP ils vont pouvoir choisir entre le régime du micro BIC et le régime réel : 

- Le micro BIC permet l’application d’un abattement forfaitaire ;

- Le régime réel permet de déduire les charges réelles comme les intérêts d’emprunt, les amortissements des immobilisations, les impôts fonciers, cotisations d’assurance et autres frais d’acquisitions. 

Seuls les déficits non issus des amortissements subissent un sort différent selon le régime applicable : 

        - Dans le régime LMNP, ils sont reportés pendant 10 ans et ne peuvent être déduits que sur les revenus de même nature, 

        - Dans le régime LMP, ils peuvent être imputés sur le revenu global et sans limite. 

Une fois le montant du revenu déterminé le barème progressif et le quotient familial s’appliquent selon les mêmes modalités que pour les résidents. La seule différence réside dans l’application d’un taux minimum d’imposition pour les revenus de source française des non-résidents. 

En effet, afin de respecter un certain équilibre fiscal entre l’imposition des non-résidents et des résidents le législateur a mis en place un taux d’imposition minimum de 20% pour les revenus de source française des non-résidents inférieurs à un certain seuil (de 25 560€ pour les revenus 2020), au-delà c’est le barème « classique » qui s’applique. 

• Location meublée non résident et prélèvements sociaux

Les revenus de source française sont assujettis aux prélèvements sociaux, les revenus issus de location de locaux meublés n’en faisant pas exception. 

Aussi, un expatrié reste redevable de ces prélèvements sociaux français. Or les non-résidents, dans la plupart des situations ne relèvent pas du régime obligatoire français mais de celui de leur pays de résidence. Aussi, dans ce cas et dès lors que ce pays relève de l’Espace Economique Européen (EEE) ou la Suisse, ils pourront bénéficier d’une exonération de la Contribution Sociale Généralisée (CSG) et de la Contribution pour le Remboursement de la Dette Sociale (CRDS). 

Toutefois, dans tous cas le prélèvement de solidarité de 7.5% reste dû.  

Les conditions de résidence dans un état de l’EEE (ou Suisse) et d’affiliation exclusive au régime obligatoire de la sécurité sociale de cet état étant cumulatives, l’absence de l’une d’elles soumettra de plein droit l’expatrié aux prélèvements sociaux français en vigueur, soit 17.2% pour 2020.

Ce nouveau régime est applicable depuis le 1er janvier 2019, et fait suite à une série de contentieux en la matière issus de la décision « De Ruyter » de la Cour de Justice de l’Union Européenne (CJUE). 

Outre l’imposition des revenus et aux prélèvements sociaux les non-résidents détenant des biens immobiliers peuvent être impactés par l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) et par l’imposition des plus-values générées lors de la cession de leur bien.