Les conditions pour investir en loi Pinel

Condition Loi pinel : réaliser un investissement Pinel nécessite de respecter un certain nombre de conditions, si on veut bénéficier de la réduction d’impôt permise par le dispositif. Ci-après, vous trouverez le détail de chaque condition Loi pinel.

Condition Loi pinel

Si vous souhaitez bénéficier de la réduction d’impôt lors d’un investissement en loi Pinel, il faudra être vigilant. En effet, en cas de non-respect d’une condition Loi pinel, vous risquez la remise en cause du gain fiscal.

• Condition Loi pinel : le délai

L’opération de construction ou d'acquisition du logement doit être réalisée entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021. Le dispositif Pinel devait initialement prendre fin le 31 Décembre 2017, mais il a été prolongé jusqu’au 31 Décembre 2021, par l’article 68 de la loi 2017-1837 du 30 Décembre 2017.

• Condition Loi pinel : Le montant de l’investissement

La réduction d’impôt Pinel est calculée sur la base du prix de revient du ou des logements, retenu dans la limite d'un plafond par mètre carré de surface habitable de 5 500 € (article 46 AZA octies B de l'annexe III au CGI)

Ainsi, au titre d'une même année d'imposition et pour un même contribuable, l’investissement ne peut excéder 300 000 €.

De plus, il y a une limitation à deux investissements Pinel par an et par foyer fiscal à ne pas dépasser.

• Condition Loi pinel : La nature du bien

Afin de bénéficier de la réduction d’impôt du dispositif Pinel, il faut s’assurer que le logement corresponde à l’un des cas suivants :

- Logement acquis neuf entre le 1^er Janvier 2013 et le 31 Décembre 2021. (Un Logement neuf correspond à un logement qui n’a jamais été habité ni utilisé avant son acquisition) ;

- Logement acquis en état futur d’achèvement entre le 1^er Janvier 2013 et le 31 Décembre 2021 à condition que l’achèvement intervienne dans les 30 mois qui suivent la date de déclaration d’ouverture de chantier ou la date de signature de l’acte authentique d’acquisition selon que l’acquisition a lieu avant ou à compter du 1^er septembre 2014 ;

- Logement construit par le contribuable faisant l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire entre le 1^er Janvier 2013 et le 31 Décembre 2021 à condition que la construction soit achevée dans les 30 mois de la date d’obtention du permis ;

- Logement acquis entre le 1^er Janvier 2013 et le 31 Décembre 2021 qui a fait ou fait l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens de l’article 257, I-2-2° du CGI ;

- Local affecté à un usage autre que l’habitation (local commercial ou professionnel, bureau, grange, hangar…) acquis entre le 1^er Janvier 2013 et le 31 Décembre 2021 et qui a fait ou fait l’objet de travaux de transformation en logement

- Logement vétuste acquis entre le 1^er Janvier 2013 et le 31 Décembre 2021 qui a fait ou fait l’objet de travaux de réhabilitation lui permettant d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs. (Un logement vétuste est un logement qui ne satisfait pas aux caractéristiques de décence définies par le décret 2002-120 du 30 Janvier 2002) ;

- Logement acquis entre le 1^er Janvier 2019 et le 31 Décembre 2021 qui a fait ou fait l’objet de travaux de rénovation définis par décret ainsi qu’un local affecté à un usage autre que l’habitation acquis entre le 1^er Janvier 2019 et le 31 Décembre 2021 et qui a fait ou fait l’objet de travaux de transformation en logement

L’administration ajoute également à cette liste les acquisitions de locaux inachevés sous réserve que le logement soir achevés au plus tard le 31 Décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition.

• Condition Loi pinel : la performance énergétique

Les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement ou les logements construits par le contribuable doivent bénéficier du label « BBC 2005 » (pour un permis de construire déposé avant le 1^er Janvier 2013) ou doivent respecter la règlementation thermique 2012 « RT 2012 » (pour un permis de construire déposé depuis le 1^er Janvier 2013).

Les autres logements (ancien par exemple), doivent bénéficier du label « HPE rénovation 2009 » ou « BBC rénovation 2009 » ou respecter les exigences de performance énergétique globale, définies par l’arrêté du 5 mars 2012, pour au moins deux catégories parmi les quatre catégories suivantes : isolation de la toiture ou des murs donnant sur l’extérieur, fenêtres, système de chauffage, système de production d’eau chaude sanitaire.

• Condition Loi pinel : La zone géographique

Les immeubles doivent être situés en France métropolitaine, DOM ou autre collectivité territoriale d’outre-mer.

Aussi, ils doivent se trouver dans une commune classée par arrêtée dans une zone géographique tendue, où le déséquilibre entre l'offre et la demande de logements est très marqué.

La France est découpée en 5 zones géographiques distinctes classées par ordre de déséquilibre décroissant. Elles sont désignées par les lettres A bis, A, B1, B2 et C.

Pour en savoir plus sur les secteurs éligibles loi Pinel qui est une condition loi pinel importante, consultez notre article « Commune eligible loi pinel - quelles sont les zones pinel éligibles au dispositif ? »

• Condition Loi pinel : L’engagement de location

Le propriétaire doit prendre l’engagement de louer son bien nu à titre de résidence principale. Le non respect de cette condition Loi pinel remettra en cause le gain fiscal.

Pour les investissements réalisés jusqu’au 31 août 2014, l’engagement de location doit être pris pour une durée fixe de 9 ans.

Pour les investissements réalisés à partir du 1^er Septembre 2014, la durée minimale d’engagement de location peut être choisie par l’investisseur, entre 6 ans ou 9 ans (option irrévocable). A l’issue de cette période, l’engagement de location peut être prolongé de 3 ans supplémentaires (renouvelable une fois en cas d’engagement initial de 6 ans), pour atteindre une durée de 12 ans.

A noter :

- Les logements ne peuvent pas être loués en tant que résidence secondaire ou saisonnière, sinon ils ne peuvent donner droit à une réduction d’impôt via le dispositif Pinel.

- La durée de location de 6 ou 9 ans est calculée de date à date à compter de celle de la prise d’effet du bail initial.

- En cas de congé du locataire, le propriétaire bénéficie d’un délai de vacance d’un an maximum pour conclure un nouveau bail.

• Condition Loi pinel : Les plafonds de loyer

Afin de bénéficier de la réduction d’impôt liée au dispositif Pinel, le bailleur doit s’engager à respecter les plafonds de loyer fixés par décret. Cette condition loi pinel importante s’apprécie pendant toute la durée d’engagement de location. Le plafond est relevé chaque année.

Ainsi, pour chacune des 5 zones Pinel en France, le plafond de loyer mensuel par m2 (charges non comprises) sont fixés pour 2020 aux montants suivants :

- En zone A bis : 17,43 €/m²

- En zone A : 12,95 €/m²

- En zone B1 : 10,44 €/m²

- En zone B2 : 9,07 €/m²

 Et en Outre-mer :

- Départements d'outre-mer / Saint-Martin / Saint-Pierre-et-Miquelon : 10,48 € /m²

- Polynésie française / Nouvelle-Calédonie / Iles Wallis et Futuna : 12,81 € /m²

• Condition Loi pinel : Les plafonds de ressource du ou des locataires

Les ressources du ou des locataires sont également plafonnées. C’est une condition loi pinel essentielle. En effet, les ressources ne doivent pas excéder un certain montant déterminé par décret en fonction de la composition du foyer fiscal des locataires (personne seule, couple, personne seule ou couple avec enfant(s)…)

Le plafond de ressource relevé chaque année s’apprécie à la date de signature du bail.

Les ressources à prendre en compte correspondent au revenu fiscal de référence, au sens de l’article 1417, IV-1° du CGI, figurant sur l’avis d’impôt sur le revenu, établi au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location. Par exception, si les ressources du locataire de l’année précédant celle de la signature du contrat de location sont inférieures à celles de l’année de référence, ce sont celles-ci qui sont retenues pour l’appréciation du plafond.

Pour connaitre le montant des plafonds de ressource des locataires qui est une condition loi pinel importante, consultez notre article « Loi pinel revenu locataire - quels sont les plafonds de ressources pour un bien en loi Pinel ? »