Quels sont les différents types de prêts ?

L’acquisition d’un bien immobilier est généralement financée au moyen de deniers personnels (ce qu’on appelle « l’apport ») et d’un prêt bancaire.

L’apport correspond aux liquidités dont peut disposer l’acquéreur : il peut s’agir d’épargne, d’avoirs bancaires, de contenu de livret d’épargne… Il est possible de financer votre acquisition entièrement par vos deniers personnels, mais il est recommandé de recourir à l’emprunt afin de bénéficier de l’effet de levier du crédit, d’autant plus lorsque les taux d’intérêts sont attractifs.

Il est également possible de financer le bien en totalité à l’aide d’un prêt. Attention toutefois, le taux d’intérêt proposé, essentiellement déterminé par la banque en fonction de l’apport personnel, pourra donc se révéler supérieur à celui que vous auriez obtenu en réalisant un apport en sus du prêt.

Recourir à un prêt revêt donc de nombreux avantages. Le choix du prêt a également son importance et son impact patrimonial, ce qui peut se révéler complexe eu égard à la multitude de types de prêts existants.  

Vous retrouverez ci-après les différents types de prêt majoritairement utilisés pour le financement d’une acquisition immobilière.  Il faut garder à l’esprit qu’un type de prêt peut être plus adapté qu’un autre pour l’acquisition d’une résidence principale ; il en est de même pour l’achat d’un bien à usage locatif, pour lequel l’emprunteur personnalisera son financement afin de répondre au mieux à sa stratégie d’investissement.

Le prêt amortissable

C’est le type de prêt le plus commun en France.

Pendant la durée du prêt, vous remboursez à la fois le capital et les intérêts. Les intérêts étant calculés sur le capital restant dû, ils diminuent progressivement (ils représentent en début d’emprunt la majeure partie de la mensualité).

Le prêt amortissable peut être à taux fixe ou à taux variable

Dès lors que le taux du prêt est fixe, vous connaissez à l’avance le montant de vos échéances et la durée du prêt reste celle prévue dans l’offre de prêt. En revanche, lorsque le taux est variable, la mensualité et/ou la durée peut varier à la hausse comme à la baisse, en fonction des fluctuations des taux d’intérêt.

Le prêt in fine

Le prêt in fine est l’opposé du prêt amortissable : pendant la durée de l’emprunt, vous ne remboursez que les intérêts (il faut ajouter le coût de l’assurance emprunteur). Le remboursement du capital a lieu lors du paiement de la dernière échéance.

Ce prêt est souvent utilisé par les investisseurs qui disposent déjà d’une épargne (celle-ci étant adossée au remboursement du prêt).

Le prêt relais

Le prêt relais est un prêt amortissable à court terme. Il s’agit d’une avance de capital accordée par la banque à l’emprunteur afin de financer l’achat d’un nouveau bien immobilier avant que la vente de sa propriété actuelle ait eu lieu.

La durée maximale du prêt relais est de deux ans : la vente du bien immobilier doit donc intervenir dans ce délai.

Son montant ne dépasse généralement pas 60 à 70% de la valeur du bien mis en vente.

Si vous souscrivez un prêt relais, deux options s’offrent à vous quant au remboursement des intérêts :

• Remboursement mensuel des intérêts (les mensualités sont alors constituées uniquement des intérêts ; le capital étant remboursé en fin de prêt) ;
• Remboursement des intérêts à la vente du logement : les intérêts s’ajoutent alors au capital en fin de prêt.

Il existe aussi d’autre types de prêt, permettant notamment de favoriser l’accès à la propriété.

Le prêt à taux zéro

Le prêt à taux zéro (aussi appelé « PTZ ») est un prêt qui ne génère pas d’intérêts. Il est destiné aux personnes physiques qui souhaitent acheter leur première résidence principale (il ne faut donc pas être propriétaire de sa résidence pendant les 2 années précédant l’offre de prêt).

L’octroi du PTZ est également soumis à des conditions de ressources : peuvent en bénéficier les personnes dont le montant total des ressources ne dépasse pas un certain plafond. Ce plafond est fixé en fonction du nombre de personnes composant le foyer fiscal et en fonction de la zone géographique du bien immobilier.

Vous trouverez ci-après les plafonds de ressources prêt à taux zéro à respecter : 

Les zones A, B1, B2 et C sont fixées par un arrêté dont vous trouverez le contenu dans le lien ci-après : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000029337646/2020-10-02/

Ce prêt a pour but de financer les acquisitions de logements anciens nécessitant des travaux de réhabilitation mais également l’achat ou la construction d’un logement neuf.

Le prêt conventionné

Le prêt conventionné peut être attribué pour la réalisation d’une des opérations suivantes :

• Acquisition d’un logement neuf ou de droit à construire ;
• Acquisition d’un logement ancien ;
• Réalisation de travaux d’amélioration d’un logement achevé depuis au moins 10 ans et travaux destiné à réduire les dépenses d’énergie dans un logement existant
• Opération de refinancement.

Ce prêt n’est soumis à aucune condition de ressources. Toutefois, les personnes dont les revenus sont inférieurs aux plafonds du prêt accession sociale (PAS) ne peuvent pas bénéficier d’un prêt conventionné (l’établissement bancaire est obligé de leur proposer un PAS).

Il peut être octroyé aussi bien à une personne physique qu’à une personne morale.

La durée du prêt est de 5 ans minimum et de 30 ans au maximum.

Le prêt accession sociale

Le prêt accession sociale est un prêt conventionné qui est garanti par l’Etat.

Il est réservé aux personnes dont les revenus ne dépassent pas les plafonds de ressources identiques à ceux du PTZ (voir ci-dessus). Le prêt à l’accession sociale, comme son nom l’indique, exclut le financement des investissements locatifs.