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Le compromis de vente, aussi appelé promesse synallagmatique de vente, est un « avant-contrat ». C’est le premier acte à signer dans le processus d’un achat immobilier.
C’est également le plus important car c’est lui qui définit les droits, devoirs et obligations des parties en scellant l’accord sur la vente entre vendeur(s) et acquéreur(s).
La réitération par acte authentique, plus communément appelée « acte de vente » ne fait qu’entériner les conditions suspensives prévues dans l’avant contrat.
Dans le compromis de vente ou promesse synallagmatique de vente, vendeur et acquéreur s’engagent l’un comme l’autre à conclure la vente à un prix déterminé en commun. Juridiquement, le compromis vaut donc vente : si l’une des parties renonce à la transaction, l’autre pourra l’y contraindre par voie judiciaire.
Contenu du compromis de vente
Dans le compromis de vente, le vendeur s’engage à vendre son bien et l’acheteur promet de l’acheter. On retrouve les termes « Promettant » pour désigner le vendeur et « Bénéficiaire » pour désigner l’acquéreur.
La promesse synallagmatique de vente précisera l’engagement de chacune des parties et les modalités de la transaction en indiquant :
- l’identité des parties
- la désignation du bien (type de bien, surface, nombre de pièces, équipement, annexes, localisation…)
- le prix définitif du bien (prix de vente net vendeur et honoraire de l’agent immobilier le cas échéant)
- les conditions générales de vente
- les modalités de paiement
- la date butoir de signature de l'acte
- le montant du dépôt de garantie (si celui-ci est demandé)
- éventuellement des conditions suspensives
- la signature de l’acte
Signature du compromis de vente
La signature d’un compromis de vente peut être réalisée de plusieurs manières :
- au sein d’une agence immobilière mandatée
- sous seing privé, entre le vendeur et l’acquéreur
- chez le notaire
- avec un avocat
Compromis de vente et délai de rétractation : peut-on se rétracter après la signature du compromis de vente ?
OUI.
La loi Solidarité et Renouvellement Urbain, dite loi « SRU » offre à l’acquéreur non-professionnel de l’immobilier la possibilité de se rétracter d’un compromis de vente ou d’une promesse de vente. Après la signature de l’avant contrat, une notification de l’acte et ses annexes est adressée à l’acquéreur par recommandé (le plus souvent une lettre recommandée électronique) : à compter du lendemain de la première présentation, l’acquéreur non-professionnel dispose d’un délai de 10 jours pour se rétracter, sans justifier d’une raison particulière.
Si tel est le souhait de l’acquéreur, il doit faire parvenir sa décision de rétractation par lettre recommandée, avec avis de réception, au notaire chargé de la vente.
Compromis de vente et dépôt de garantie
Le dépôt de garantie, comme son nom l’indique est une garantie qui sécurise une transaction immobilière.
La signature d’une promesse synallagmatique de vente s’accompagne généralement du versement d’un dépôt de garantie.
Il n’existe pas d’obligation légale à verser cette somme et le montant est conventionnellement fixé par les parties dans le compromis. Dans la pratique, il correspond généralement à une somme représentant entre 5% et 10% du prix de vente.
La somme ainsi versée lors de la signature du compromis sera déduite du prix de vente lors de la signature de l’acte authentique de vente.
Le dépôt de garantie est versé au notaire, sur un compte séquestre.
Restitution du dépôt de garantie
Le versement du dépôt de garantie a pour objectif de rassurer le vendeur sur la bonne foi de l’acquéreur quant à l’exécution de ses obligations découlant du compromis : si l’acquéreur ne remplit pas ses obligations, ou s’il décide de ne plus acheter, il perdra la somme versée.
L’acquéreur pourra récupérer son dépôt de garantie, seulement si l'une des conditions suspensives n'est pas réalisées dans les conditions prévues au contrat.
Compromis de vente et conditions suspensives
Des conditions suspensives peuvent être insérées dans le compromis de vente. Une vente sous condition suspensive signifie que la vente produira ses effets uniquement lors de la survenance de l’évènement futur et incertain au moment de la signature du compromis.
Un compromis de vente contient généralement les conditions suspensives suivantes (liste non exhaustive)
- Condition suspensive d’obtention d’un financement :
Cette clause permet à l’acquéreur de se désengager du compromis de vente, sans pénalités financières, en cas de non-obtention de son financement ;
- Condition suspensive de non-préemption
Le notaire va vérifier qu’il n’existe aucun droit de préemption ou de préférence au profit de la Mairie ou de la SAFER le cas échéant
- Condition suspensive d’obtention d’un permis de construire ou autorisation d’urbanisme, le cas échéant si une construction ultérieure doit avoir lieu ;
- Condition suspensive relative à l’origine de propriété :
Le notaire devra vérifier que le vendeur est régulièrement propriétaire du bien et vérifier cette origine de propriété sur les 30 dernières années ;
- Condition suspensive relative à l’urbanisme :
Le notaire devra vérifier que les renseignements d’urbanisme ne révèlent aucun élément de nature à déprécier la valeur du bien, et ne le rendent pas impropre à sa destination.
Qu’est ce que la réitération par acte authentique ?
La réitération par acte authentique est la signature de l’acte de vente : elle a lieu une fois que l’intégralité des conditions suspensives insérées dans l’avant-contrat sont levées.
