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Investissement monument historique : certaines conditions sont propres au régime de la loi Monument Historique alors que d’autres sont davantage attachées au régime de droit commun des revenus fonciers. En tout état de cause, elles doivent être respectées sous peine de remise en cause des avantages fiscaux dont le contribuable aura bénéficié.
I. Investissement monument historique - Les conditions à respecter
Depuis le 1er janvier 2019, le bénéfice du régime est subordonné à l’application de trois conditions prévues à l’article 156 bis du CGI :
La détention directe du bien lors d'un investissement monument historique :
En principe l’immeuble classé ou inscrit Monument Historique doit être détenu directement, et sans régime spécifique, par le contribuable.
Toutefois des exceptions ont été admises, à savoir :
- L’acquisition par une société civile non soumise à l’impôt sur les sociétés ;
- L’acquisition en indivision ;
- Le démembrement de propriété.
Ces dernières sont davantage explicitées dans l'article : « Défiscalisation Monument Historique, qui peut en bénéficier ? »
L’engagement de conservation de l’immeuble lors d'un investissement monument historique :
Les propriétaires de Monuments Historiques ou assimilés doivent s’engager à conserver leur bien pendant une durée minimale de 15 ans à compter de la date d’acquisition dudit bien.
Point d’attention : cette règle entrée en vigueur au 1er janvier 2009 s’applique également pour les biens acquis avant cette date.
Cet engagement s’applique que le bien soit détenu directement ou par une société civile, que la détention soit en pleine propriété ou non, ou en indivision. Cependant, il y a des particularités pour chacune de ses hypothèses :
- Indivision : chaque indivisaire s’engage à conserver le bien 15 ans.
Toutefois, en cas d’indivision familiale, la cession de sa quote-part par un indivisaire à un autre ne remet pas en cause la durée d’engagement, le cessionnaire reprend à son compte le reliquat d’engagement. Ici, l’objectif patrimonial et la transmission intrafamiliale est mise en avant.
- Démembrement de propriété : usufruitier et nu-propriétaire sont respectivement soumis à l’engagement de conservation de 15 ans.
- Détention par une société civile non soumise à l’impôt sur les sociétés : l’engagement de conservation est double. Il doit être pris à la fois par la société propriétaire du bien et par les associés détenteurs des parts de ladite société.
Si un associé cède ses parts l’engagement de conservation sera rompu sauf dans le cadre d’une société familiale et cession entre membres de celle-ci. En ce cas, le nouveau détenteur des parts prendra à son compte la durée d’engagement restant à courir.
L’absence de mise en copropriété du bien lors d'un investissement monument historique :
En principe un bien classé ou inscrit aux Monuments Historiques ne peut avoir fait l’objet d’une division par lots, comprenant une partie privative et une partie commune pour chaque propriétaire, à compter du 1er janvier 2009.
Des exceptions peuvent s’appliquer lorsque la division :
- A été réalisée avant le 1er janvier 2009 ;
- Bénéficie d’un agrément ministériel, délivré entre le 1er janvier 2009 et 31 décembre 2017 ;
- Porte sur un immeuble affecté, au plus tard dans les deux ans de la division, à l’habitation pour au moins 75% de ses surfaces habitables, à compter du 1er janvier 2018.
En cas de non-respect à l’une de ces conditions, il est prévu une majoration de la base imposable. Aussi les revenus imposables de l’année du manquement ainsi que les deux suivantes seront majorés du tiers du montant des charges imputées.
II. Les conditions tenant au régime des revenus fonciers
Afin de bénéficier pleinement de la défiscalisation en loi Monuments Historiques, le bien devra être loué en tant que local nu, et à titre de résidence principale.
Par ailleurs, la mise en location, à l’issu des travaux, doit s’étendre jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit.
Enfin, le contribuable devra se soumettre aux obligations fiscales déclaratives sous peine d’amende fiscale.
Contrairement à certains dispositifs fiscaux, le dispositif Monument Historique ne nécessite pas le dépôt d’un formulaire d’engagement de conservation. Celui-ci résultera de la mention des charges déductibles lors de la déclaration de revenus.
