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Investir en LMNP : dans quels biens immobiliers peut-on investir en lmnp afin de bénéficier du dispositif fiscal de la location meublée ? A la différence du dispositif Pinel, l’investissement locatif lmnp n’est pas lié à un secteur géographique déterminé. Un investisseur peut ainsi acquérir un bien dans la ville de son choix.
Investir en LMNP : exploitation directe ou logement spécifiques ?
Afin de bénéficier du régime fiscal avantageux de la location meublée, il est possible de détenir le bien immobilier en direct avec une exploitation directe de la part de l’investisseur. C’est-à-dire, un logement meublé, dans un immeuble traditionnel dépourvu de services aux locataires.
Il est également possible d’investir en lmnp dans des logements spécifiques (en résidences de services) afin de bénéficier de l’avantage fiscal.
Dès lors, les logements doivent être situés dans l’une des structures suivantes :
Investir en LMNP dans une résidence avec services pour étudiants
Ces résidences sont exclusivement destinées aux étudiants ou aux apprentis munis d’un contrat de travail. Elles sont fréquemment constituées de logements de petite surface et sont pour l’essentiel concentrées proches des zones d’enseignement, des infrastructures sportives ou la proximité avec les transports.
Important : ces résidences doivent proposer au moins trois prestations parmi les suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison, un service de réception (même non personnalisé) de la clientèle.
Investir en LMNP dans un établissement social ou médico-social pour personnes âgées ou handicapées
Ces résidences sont de plusieurs types :
Établissement social ou médico-social d’accueil des personnes âgées
Ce sont des établissements sociaux ou médico-sociaux qui comportent des structures d’hébergement destinées à accueillir des personnes âgées. Ces structures comme les EHPA (établissements d'hébergement de personnes âgées) les EHPAD (établissements d'hébergement de personnes âgées dépendantes), les résidences autonomie (logements foyers) et les petites unités de vie sont habilités à apporter à leurs résidents, des prestations de soins relevant d’actes médicaux ou paramédicaux ou concourant à la prévention de la perte d’autonomie.
Établissement social ou médico-social d’accueil des personnes adultes handicapées
Ce sont des établissements sociaux ou médico-sociaux qui comportent des structures d’hébergement destinées à accueillir des personnes adultes handicapées. Ces structures, comme les foyers de vie, les foyers d’accueil médicalisé (FAM) ou les maisons d'accueil spécialisées (MAS) sont habilités à leur apporter à leurs résidents, des prestations de soins relevant d’acte médicaux ou paramédicaux.
Établissement de soins de longue durée
Ces structures doivent comporter un hébergement et avoir pour objet de dispenser des soins de longue durée à des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie et dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien.
Résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément « qualité » ou l’autorisation prévue à l’article L. 313-1 du code de l’action sociale et des familles
Ces résidences doivent proposer des services d’assistance aux personnes âgées ou handicapées qui ont besoin d’une aide personnelle, comme l’accompagnement dans les actes essentiels de la vie quotidienne (aide à la mobilité et aux déplacements, etc.). Ces résidences ne sont toutefois pas habilitées à dispenser de soins relevant d’actes médicaux.
Investir en LMNP dans un ensemble de logements affectés à l’accueil familial salarié
Ce dispositif est destiné aux personnes âgées ou handicapées qui sont accueillies par des personnes physiques à leur propre domicile ou dans des structures comprenant plusieurs logements qui sont dédiés à ce type d’accueil. Ce type de structure est géré par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale.
Investir en LMNP dans une résidence de tourisme classée
La résidence de tourisme peut être une résidence de tourisme de loisir ou de tourisme d’affaire.
L’investissement en résidence de tourisme n’est plus éligible à la réduction d’impôt depuis Janvier 2017. Pour investir en lmnp, il faut donc vous orienter vers les établissements cités précédemment.
La résidence de tourisme est un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation saisonnière ou permanente. Elle est constituée d’un ou plusieurs bâtiments à usage d’habitation individuels ou collectifs, regroupant des locaux d’habitation meublés et des locaux à usage collectif, tels que des infrastructures sportives par exemple.
Les locaux d’habitation sont réservés à une clientèle de vacanciers ou clientèle d’affaire qui n’y élit pas domicile de manière permanente. La location peut être effectuée à la journée, à la semaine ou au mois.
Dès lors que l’investissement est effectué dans l’une de ces résidences, l’exploitation est confiée à une société commerciale. Aussi, l’investisseur conclut un bail commercial avec la société d’exploitation qui se charge de gérer le bien et de le louer. Les loyers sont perçus par la société d’exploitation qui les reverse à l’investisseur en vertu dudit bail commercial.
La réduction d’impôt sur le revenu, dite loueur en meublé non-professionnel s’applique aux contribuables domiciliés en France qui louent un bien à usage d’habitation. Le logement doit être décent et équipé d’un mobilier en nombre et qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.
Pour plus d’informations à ce sujet, consulter nos articles :
« Défiscalisation location meublée – quelles sont les conditions de défiscalisation du dispositif ? »
« LMNP meubles obligatoires : liste des meubles obligatoire d'un logement meublé »
