Qu’est ce que la garantie de prêt ?

Lorsque vous demandez un financement à un établissement bancaire en vue de réaliser une acquisition immobilière, ce dernier va demander à obtenir des garanties. En effet, l’octroi du prêt est subordonné à ce qu’on appelle une prise de garantie de prêt. Cette garantie fait partie de l’offre de prêt.

A quoi sert la garantie de prêt immobilier ?

La garantie de prêt permet à l’établissement prêteur de se prémunir en cas de défaillance de paiement de l’emprunteur. C’est un élément essentiel afin d’obtenir votre financement : aucun établissement n’accorde de prêt sans garantie.

Attention : il ne faut pas confondre la garantie de prêt avec ce que l’on appelle « l’assurance emprunteur », ce sont deux choses distinctes : la garantie de prêt protège l’établissement prêteur, alors que l’assurance emprunteur protège l’emprunteur pour les risques couverts par son contrat.

Pour en savoir plus à ce sujet, consulter notre article « Qu’est-ce que l’assurance emprunteur ».

Quels sont les différents types de garantie de prêt ?

Il existe différents types de garantie de prêt.

Les garanties de l’Etat :

En premier lieu, le contrat de prêt peut être garanti par les garanties de l’Etat que sont l’hypothèque conventionnelle ou le privilège de prêteur de deniers (PPD), garanties qui permettent à la banque d’être indemnisée en priorité en cas de non-remboursement du prêt immobilier. Ce sont les garanties de prêt les plus fréquentes.

L’hypothèque conventionnelle

L’hypothèque conventionnelle porte soit sur le bien que vous souhaitez acquérir soit sur un bien immobilier qui vous appartient déjà. En cas de non-remboursement, la banque pourra demander la saisie du bien immobilier objet de la garantie et ainsi se faire rembourser les sommes impayées.  

 Le privilège de prêteur de deniers

Le privilège de prêteur de deniers porte sur le bien objet de la vente : en cas de non-remboursement la banque sera prioritaire pour se faire rembourser. Le privilège de prêteur de deniers ne peut servir qu’à garantir le montant du prix d’acquisition : il ne peut pas dépasser ce montant et ne peut donc pas servir à garantir un prêt qui financerait des travaux. Tout surplus doit être garanti par une hypothèque conventionnelle.

L’établissement prêteur peut mettre en place un PPD sans demander l’accord de l’emprunteur, il suffit pour cela que les trois conditions suivantes soient réunies :

• Un acte de vente et de prêt établis par un notaire ;
• L’acte d’emprunt doit indiquer que le montant de l’emprunt sert effectivement à l’achat d’un bien immobilier (ce qu’on appelle la « promesse d’emploi» dans l’acte authentique de vente) ;
• L’acte de vente doit quittancer le prix et rappeler que le paiement a été effectué au moyen des deniers empruntés (clause « Déclaration d’origine des deniers» dans l’acte de vente).

La prise de garantie de privilège de prêteur de deniers est donc constatée dans l’acte authentique de vente (qui relate le prêt) : il devra être inscrit au service de la publicité foncière par le notaire.

Pour en savoir plus sur l’acte authentique de vente, consultez notre article : « Qu'est-ce que l’acte authentique de vente »

Quelles différences entre ces deux garanties de prêt ?

Le privilège de prêteur de deniers permettra de garantir le financement de bien déjà existants alors que l’hypothèque conventionnelle pourra garantir le financement de biens déjà construits, mais également la construction d’une habitation, une acquisition en état futur d’achèvement, des travaux de rénovation …)

Notre conseil pour votre garantie de prêt : la prise d’hypothèque est plus coûteuse que le privilège de prêteur de deniers (du fait du paiement de la taxe de publicité foncière) : il est donc plus judicieux de garantir le financement du montant de l’acquisition au moyen d’un PPD et le surplus à l’aide d’une hypothèque conventionnelle.

Les garanties des sociétés de cautionnement :

Les cautions bancaires sont les garanties proposées par les sociétés de cautionnement.

En pareil cas, c’est un établissement bancaire qui se porte caution et devra payer les mensualités en cas de défaillance de l’emprunteur dans le remboursement de son prêt. En contrepartie de cette garantie, l’emprunteur devra payer une commission de caution et verser une contribution au Fonds mutuel (qui prend le relais en cas de défaut de paiement).

La caution la plus connue est la Caution Crédit Logement qui est issue d’un groupement de grandes banques françaises.

Le nantissement :

Le prêt bancaire peut également faire l’objet d’un nantissement. Le nantissement est une garantie de prêt réalisée par l’emprunteur lui-même. Il existe alors un contrat entre le prêteur et l’emprunteur, mentionnant la créance garantie, et la durée du nantissement. Le bien nanti reste la propriété de l’emprunteur. En cas d’impayés, le prêteur procède à la saisie du bien.

Le nantissement suppose donc que l’emprunteur dispose d’une épargne conséquente dont il n’aura pas besoin pendant toute la durée du prêt.

Un nantissement peut par exemple reposer sur une somme d’argent bloquée en assurance-vie.