Qu’est-ce qu’un acte authentique de vente ?

Acte authentique de vente – Rappelons dans un premier temps ce qu’est un « acte authentique » :

L’acte authentique est l’acte reçu, avec les solennités requises, par un officier public tel que le notaire.

Le recours à la forme authentique est obligatoire pour certains actes, tels que les actes de ventes, les donations, les contrats de mariage, ou encore les testaments authentiques.

Le recours à la forme authentique pour une vente immobilière est notamment obligatoire pour les besoins de la publicité foncière. On parle alors d’acte authentique de vente.

L’acte de vente authentique est la dernière étape de la transaction immobilière. Cette étape valide le transfert de propriété du bien (le vendeur cède la propriété à l’acquéreur, selon les conditions mentionnées dans l’avant contrat). L’acquéreur se voit remettre les clés ainsi qu’une attestation de vente (dans l’attente de recevoir ensuite une copie authentique de l’acte de vente).

C’est au moment de la signature de l’acte de vente authentique que les sommes dues sont réglées, c’est à dire le prix de vente du bien, les frais d’acquisition et les divers frais annexes (les frais de l’agent immobilier, les proratas entre les parties comme la taxe foncière, les charges de copropriété…).

Pour en savoir plus sur les frais de notaire à régler lors de la signature de l'acte authentique de vente, consultez notre article « Tout savoir sur les frais de notaire : détail, pourcentage, calcul... »

Les caractéristiques de l’acte authentique

Le fait de recevoir un acte sous la forme authentique lui confère trois caractéristiques principales : la date certaine, la force probante et la force exécutoire.

La date certaine de l’acte authentique de vente

L’acte authentique fait foi de sa date : la date à laquelle les parties ont signé l’acte ne peut donc être remise en cause par qui que ce soit, ni par les parties à l’acte ni même par des tiers. La preuve est donc simplifiée en la matière.

En matière de testament par exemple, cette caractéristique est essentielle pour attester de la date à laquelle il a été rédigé.

La force probante l’acte authentique de vente

L’acte authentique est la preuve absolue de ce qu’il contient : tous les éléments y figurant ont été constatés et vérifiés. Le notaire garantit le contenu de l’acte qu’il reçoit, sous son entière responsabilité.

L’acte authentique est donc incontestable.

La force exécutoire l’acte authentique de vente

Un acte authentique a la même force qu’une décision judiciaire : un jugement n’est donc pas nécessaire pour forcer celui qui s’est engagé à faire ou donner quelque chose, à remplir son obligation.

Exemple : un bail d’habitation est conclu en la forme authentique : le propriétaire n’a pas besoin de faire appel à un tribunal pour obtenir la condamnation du locataire en cas de loyers impayés : la force exécutoire du bail suffit pour demander l’intervention d’un huissier de justice.

Le rôle du notaire lors de la signature de l’acte authentique de vente

Le notaire est tenu de recevoir la signature des parties à l’acte. Il va ainsi vérifier l’identité, la capacité et les pouvoirs des signataires. Il doit également mener un rôle de conseil et apporter tous éclaircissements quant à la portée des engagements de chacun, aux conséquences juridiques de l’acte. Il veille au bon équilibre du contrat et s’assure du consentement éclairé et réel des parties.

Une fois l’acte régularisé par les parties, le notaire le signera à son tour (il est le dernier à apposer sa signature). En sa qualité d’officier ministériel, il confère par sa simple signature l’authenticité à l’acte (autrement dit tant que l’acte de vente n’est pas signé par le notaire il ne s’agit pas d’un acte authentique de vente).

Les règles de rédaction de l’acte authentique de vente

L’acte authentique est un acte solennel et répond à un certain formalisme (formalisme identique pour tous les notaires).

L’original de l’acte authentique est généralement reçu en « minute » : la minute est l’original de l’acte signé par les parties et le notaire : il est conservé par le notaire rédacteur pendant une durée de 75 ans (100 ans quand l’acte concerne une personne mineure). Les parties recevront quant à eux une copie authentique de l’acte.

Plus rarement, l’acte peut être reçu en « brevet » : l’acte revêt alors le sceau du notaire (contrairement à la minute) et l’original de l’acte et remis au client afin que ce dernier le conserve.

L’acte authentique électronique

Depuis 2008, l’acte authentique peut être reçu sur support électronique. L’acte authentique électronique (ou « AAE ») conserve toutes ses qualités traditionnelles (date certaine, force probante et force exécutoire), ce qui est d’ailleurs précisé par l’article 1366 du Code civil : « l’écrit électronique a la même force probante que l’écrit support papier ».

Le notaire qui reçoit l’acte électronique s’identifie grâce à sa clé REAL (une clé USB) qui lui est personnelle et contient sa signature : après avoir rentré un code personnel la signature du notaire apparaît sur l’acte électronique ce qui lui permet d’authentifier l’acte comme il le ferait sur papier en signant de manière manuscrite.

Comment est conservé l’acte authentique électronique ?

La signature de tous recueillie, l’acte est ensuite enregistré, crypté et envoyé via le réseau du notariat vers le Minutier Central Electronique du Notariat (MICEN) auquel seul le notaire signataire de l’acte authentique a accès. Il pourra alors consulter l’acte et ses annexes à tout moment sur le réseau.

Pour plus de détails sur le parcours d’achat d’un bien immobilier, consultez notre article « Quel est le parcours d’achat d’un bien immobilier ? »

Et pour connaître les délais, consultez notre article « Quel est le délai d’une transaction immobilière ? »