Qu’est-ce qu’une promesse de vente ?

La promesse de vente est appelée aussi promesse unilatérale de vente. La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire (article 1124 du Code Civile)

Promesse de vente - principe :

La promesse de vente est un « avant contrat » dans lequel le vendeur s’engage auprès du candidat acquéreur à lui vendre son bien à un prix déterminé. Il lui donne dès lors en exclusivité une option pour acheter le bien. Ainsi, le futur acquéreur dispose d’un délai de réflexion avant de s’engager dans l’achat définitif du bien. La promesse unilatérale de vente est limitée dans le temps (généralement deux à trois mois).

Durant cette période définie dans la promesse de vente, le vendeur ne peut renoncer à la vente ni même proposer le bien à un autre acquéreur. Il est irrémédiablement engagé auprès de l’acquéreur.

L’acquéreur quant à lui bénéficie du choix d’acheter ou non. En contrepartie, il devra verser une indemnité d’immobilisation au vendeur, dont le montant est en principe égal à 10% du prix de la vente. Comme c’est le cas pour le dépôt de garantie prévu dans la promesse synallagmatique de vente, si l’acquéreur s’engage à acheter (s’il « lève l’option »), cette somme sera déduite de la somme finale à régler. En revanche, s’il renonce à acheter ou ne manifeste pas son acceptation dans le délai imparti fixé dans la promesse, l’indemnité restera acquise au vendeur.

La promesse de vente devra être enregistrée auprès des services des impôts dans les 10 jours de la signature : c’est une condition de validité de la promesse. Le paiement des droits d’enregistrement, d’un montant de 125 €, incombe à l’acquéreur.

Quelle différence entre compromis de vente et promesse de vente ?

La différence principale entre le compromis de vente et la promesse de vente se situe au niveau de l’engagement des parties.

• Dans un compromis de vente, les deux parties s’engagent : le vendeur s’engage à vendre son bien et l’acheteur promet de l’acheter.
• Dans une promesse de vente, seul le vendeur s’engage à vendre son bien, et l’acquéreur dispose d’un délai de réflexion pour acheter ou non le bien.

Tableau des différences entre promesse de vente et compromis de vente 

Bon à savoir : le recours à la promesse unilatérale de vente (que ce soit lors d’une vente conclue entre particuliers ou par l’intermédiaire d’une agence immobilière) est de moins en moins utilisée. La promesse de vente étant plus souple pour les acheteurs, les vendeurs préfèrent conclure un compromis de vente (appelé promesse synallagmatique de vente), où les deux parties s’engagent.

Pour en savoir plus sur le compromis de vente, nous vous invitions à consulter notre article « Qu’est-ce qu’un compromis de vente ? ».