lmnp censi bouvard : l’une des conditions d’application du dispositif Censi-Bouvard est la mise en location meublée du bien acquis.
Pour connaître les conditions supplémentaires reportez-vous à notre article : « Quelles sont les conditions d’application de la loi Censi-Bouvard ? ».
lmnp censi bouvard – conditions du statut
Dans le cadre de la location meublée, le propriétaire dudit bien doit exercer sous un statut particulier : le statut du Loueur en Meublé Professionnel ou Loueur en Meublé Non Professionnel (LMP ou LMNP).
Or, afin de bénéficier de la réduction Censi-Bouvard, le contribuable doit relever du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel au moment de l’acquisition du bien qu’il souhaite soumettre au dispositif.
Pour ce faire, il doit respecter un plafond de recettes locatives annuelles : tout bien confondu elles ne doivent pas dépasser 23 000€.
En outre, les recettes perçues au titre de la location meublée doivent représenter moins de 50% de ses revenus annuels.
L’investisseur ne remplissant pas ces deux conditions sera qualifié de Loueur en Meublé Professionnel.
lmnp censi bouvard - régime fiscal
Au niveau fiscal, le contribuable va relever de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Deux régimes d’imposition coexistent : le régime du micro-BIC et le régime réel. Toutefois, afin de bénéficier de l’avantage fiscal du Censi-Bouvard le contribuable doit se soumettre au régime réel d’imposition.
Cependant, pour plus de précisions sur le régime du micro-BIC, consultez notre article « Location meublée : le régime micro-BIC ».
Le contribuable relève de plein droit au régime réel d’imposition si ses recettes annuelles locatives sont supérieures à 72 500 €, dans le cas contraire il doit opter pour ce régime.
Le régime réel suppose de tenir une comptabilité et d’établir une déclaration spécifique, pour cela il est conseillé de se faire accompagner d’un expert-comptable. De plus, dès lors que vous adhérez à un centre de gestion agréé, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt complémentaire égale aux tiers des dépenses de comptabilité, dans la limite de 915€.
lmnp censi bouvard - la déduction des charges
L’imposition au régime réel permet au contribuable loueur en meublé non professionnel de déduire de ses recettes locatives les charges réellement supportées.
Toutefois pour être déductibles, les charges doivent répondre aux conditions générales de déduction des charges en BIC, à savoir :
- Correspondre à une charge effective ;
- Se rattacher à la gestion normale de l’entreprise ou avoir été réalisée dans l’intérêt de la société ;
- Etre comprise dans les charges de l’exercice au cours duquel elle a été engagée.
À titre d’exemple sont déductibles, les intérêts d’emprunts, les cotisations d’assurance, les frais engagés pour des travaux de rénovation…
lmnp censi bouvard - la déduction amortissements
Par principe, le régime réel d’imposition permet de déduire l’amortissement comptable du prix d’achat des biens dès lors qu’ils sont inscrits à l’actif du bilan.
Cependant dans le cadre du Censi-Bouvard cet avantage ne peut s’appliquer. Toutefois, l’article 39 du Code Général des Impôts a prévu une exception. À ce titre, le contribuable peut bénéficier du mécanisme de l’amortissement sur le montant d’acquisition supérieur au plafond de réduction, de 300 000€.
Aussi, pour un logement acquis à 350 000€. Le contribuable bénéficie de l’avantage fiscal du dispositif Censi-Bouvard sur 300 000€. L’excédent, soit 50 000€, peut faire l’objet d’un amortissement déductible du résultat imposable.
Pour plus d’informations, consultez notre article « Amortissement loueur en meublé non professionnel, comment le calculer ? ».
Afin de compléter nos propos, voici une synthèse comparative des principales caractéristiques lmnp censi bouvard :
|
LMNP |
Censi – Bouvard |
Logement meublé |
Condition obligatoire |
Condition obligatoire |
Investissement en résidence de services |
Possible mais également possibilité d’acquérir un bien « classique » |
Condition obligatoire + exploitation du bien par un gestionnaire via bail commercial |
Engagement de location |
Non |
Oui – Minimum 9 ans |
Réduction d’impôt |
0% |
11% |
Base réduction d’impôt |
Néant |
300 000€ |
Durée de l’avantage fiscal |
Pas d’avantage spécifique |
9 ans |
Récupération de TVA |
Oui si exploitation du bien par un gestionnaire via bail commercial |
Oui |
Imposition des recettes |
BIC |
BIC |
Déduction des charges |
Oui |
Oui |
Amortissement comptable des meubles et immeubles |
Oui |
Non, sauf pour le montant d’acquisition supérieur à 300 000€ |