Quel est le parcours d’achat d’un bien immobilier ?

Les étapes d'un achat immobilier : Acheter un bien immobilier n’est pas un acte anodin. Le processus d’achat d’un bien immobilier répond à certaines règles et à un calendrier sensiblement identique pour toute acquisition immobilière.

Le parcours achat immobilier en détail :

Etape 1 d’un achat immobilier : la définition du budget

Avant de commencer à rechercher un bien, il est nécessaire de connaître votre capacité d’emprunt, c’est à dire le montant maximum que vous pourrez emprunter. A cette somme, s’ajoute votre éventuel apport personnel. Ainsi, votre budget sera défini.

A noter : votre budget ne correspond pas au prix de vente d’un bien. Il faut penser à prendre en compte les frais de notaire et frais de garantie, qui viendront s’ajouter au prix du bien.

Etape 2 d’un achat immobilier : la recherche du bien

Qu’il s’agisse de l’acquisition de votre résidence principale ou d’un investissement locatif, il faut en premier lieu trouver le bien qui correspond à vos besoins et à votre budget.

Dans le cas d’un investissement locatif, vous aurez peut-être une idée d’un dispositif de défiscalisation afin de réaliser une économie d’impôt. Toutefois le dispositif imaginé n’est peut-être pas celui qui correspond le mieux à votre situation. Par ailleurs, un bien immobilier, idéal pour réaliser de la location meublée ne l’est pas nécessairement pour faire un investissement Pinel. C’est pourquoi il est important de discuter de la stratégie d’investissement avec votre conseiller My Good Invest au préalable.

N’oubliez jamais qu’un investissement immobilier réussi dépend de trois critères : l’emplacement, l’emplacement, et l’emplacement.

Une fois votre budget déterminé, et le bien immobilier trouvé, vous devrez faire une offre d’achat.

Etape 3 d’un achat immobilier : la rédaction d’une offre d’achat

Dès lors que vous aurez trouvé le bien correspondant à vos attentes, il vous faudra faire une offre d’achat (cette offre n’est pas nécessaire lors d’un investissement locatif réalisé dans le neuf ou dans les programmes de déficit foncier ou Malraux, les prix n’étant pas négociables).

Cette offre doit être acceptée par le vendeur.

Si vous faites une offre au prix, la vente est normalement actée en votre faveur.

Pour davantage d’informations à ce sujet, consulter notre article « Qu’est-ce qu’une offre d’achat ? »

Etape 4 d’un achat immobilier : la signature du compromis de vente

La signature de l’avant contrat (compromis de vente ou promesse de vente) se fait par devant notaire. Vous pouvez choisir le notaire du vendeur ou votre propre notaire. Qu’il y ait un ou deux notaires, cela n’augmentera pas le montant des frais d’acquisition.

Il s’agit de l’acte le plus important du processus d’achat immobilier car il va conditionner les engagements de chacun, vendeur et acquéreur, dans un cadre juridique sécurisant.

Pour plus d’informations à ce sujet, consultez notre article « Qu’est-ce qu’un compromis de vente ? »

Dès lors que l’avant contrat sera signé par toutes les parties, le notaire va constituer le dossier de vente. Vous devrez parallèlement obtenir votre financement si vous avez recours à un prêt. Nous vous rappelons à ce sujet que le recours à l’emprunt est également synonyme d’un investissement locatif réussi, l’emprunt créant un effet de levier. Nos experts sont à votre disposition pour plus d’informations à ce sujet.

Etape 5 d’un achat immobilier : la recherche et l’obtention du financement

Si vous avez besoin de recourir à un ou plusieurs prêts (prêt acquisition et prêt travaux par exemple) une condition suspensive d’obtention de prêt sera insérée dans le compromis de vente. Cette clause a pour but de protéger l’acquéreur qui ne sera donc pas contraint d’acheter, et pourra alors se délier de ses engagements en cas de non-obtention de son financement, et ce sans aucune pénalité financière. Elle a aussi vocation à protéger le vendeur afin que l’acquéreur ne se dégage pas trop facilement (Lire à ce sujet notre article « Qu’est-ce que le dépôt de garantie ? »).

Aussi, seront ainsi déterminés le montant maximum de l’emprunt, sa durée et son taux d’intérêt maximal. Cela signifie qu’au-delà de ces informations, l’acquéreur ne s’engage pas. Si vous obtenez votre financement, la vente pourra être régularisée. Si d’aventure vous n’obtenez pas votre financement, vous devrez justifier d’un ou plusieurs refus de prêt : la demande de votre financement devra correspondre aux éléments mentionnés dans la condition suspensive (montant, taux et durée) ; à défaut, vous vous exposez à perdre votre dépôt de garantie.

La condition suspensive d’obtention de prêt est également encadrée par un délai : aussi, vous disposerez généralement des délais suivants, à compter de la signature du compromis de vente :

• 15 à 30 jours pour justifier de votre demande de dépôt de prêt
• 45 à 90 jours pour justifier de votre offre de prêt et la communiquer à votre notaire.

Etape 5 bis d’un achat immobilier : la constitution du dossier de vente par le notaire

L’avant contrat régularisé, vous devez chercher à obtenir votre financement.

Le notaire va quant à lui constituer le dossier de vente en demandant certaines pièces relatives aux parties (état civil) et au bien (documents relatifs à la copropriété si achat d’un bien en copropriété, documents d’urbanisme, documents relatifs à la construction…) Plus génériquement, le notaire va vérifier que rien ne s’oppose à la régularisation de la vente.

Etape 6 d’un achat immobilier : la signature de l’acte authentique de vente

Dès lors que les conditions suspensives sont levées (obtention du prêt, obtention des pièces d’urbanisme justifiant qu’il n’existe aucun élément rendant l’immeuble impropre à son usage et à sa jouissance) la signature de l’acte de vente définitif pourra avoir lieu.

C’est à ce moment-là, moyennant paiement du prix, que l’acte sera signé et que les clés vous seront remises. Nous vous rappelons que le bien doit être assuré pour le jour de la vente.  

Pour information, le délai de réitération, c’est-à-dire la signature de l’acte authentique de vente, intervient généralement entre 3 et 4 mois après la signature du compromis.

Pour davantage d’informations à ce sujet, consulter notre article « Qu'est-ce qu'un acte authentique de vente ? »

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